• Opis sprawy
Starosta w marcu 2019 r. udzielił pozwolenia na budowę 8 budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Budynki miały mieć 5 kondygnacji nadziemnych. W październiku 2019 r. przeniesiono pozwolenie na nowego inwestora.
W 2020 r., na jego wniosek, starosta zmienił pozwolenie na budowę, a tym samym zatwierdził projekt budowlany zamienny. Zmiany obejmowały m.in.:
• zaprojektowanie dodatkowej, 6. kondygnacji w każdym z 8 budynków,
• usypanie mas ziemnych przy części elewacji projektowanych budynków,
• dodatkowe schody zewnętrzne w każdym z 8 budynków.
Wojewoda pomorski stwierdził nieważność decyzji starosty, którą zatwierdzono projekt zamienny. Za powód podano niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. GINB utrzymał w mocy decyzję wojewody.
Zatwierdzona zmiana była niezgodna z dopuszczalną liczbą kondygnacji nadziemnych (do 5 kondygnacji) i przekraczała maksymalną wysokość określoną w miejscowym planie – do 15,50 m. Budynki po zmianie miały 6 kondygnacji nadziemnych i wysokość, która wyniosła 17,40 m. Z uwagi na zaprojektowanie mas ziemnych przy części elewacji projektowanych budynków inwestor wskazywał, że 1. kondygnacja jest podziemna, a wysokość budynków nie przekracza 15,50 m.
Wyrokiem z 27 lipca 2022 r. [sygn. akt VII SA/Wa 615/22] WSA w Warszawie oddalił skargę na decyzję GINB, a NSA wyrokiem z 22 lipca 2025 r. [sygn. akt II OSK 2756/22] oddalił skargę kasacyjną.
• Wyrok NSA
Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że sztuczne nasypy wokół budynków (celowe podwyższenie poziomu terenu bezpośrednio przy budynkach) nie mogą świadczyć o uznaniu kondygnacji za podziemną. Według niego słusznie uznano, że budynki mają 6 kondygnacji nadziemnych, podczas gdy plan miejscowy dopuszcza do maksymalnie 5.
Odnośnie do wysokości NSA zwrócił uwagę, że wysokość budynku mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, które znajduje się na jego pierwszej kondygnacji nadziemnej (zgodnie z § 6 rozporządzenia ministra infrastruktury ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
W zamiennym projekcie budowlanym projektant wskazał, że wysokość każdego budynku mierzona od wejścia do klatek schodowych wynosi 15,44 m. NSA zgodził się z oceną GINB i wojewody, że 1. kondygnacją nadziemną jest kondygnacja garażowa, która posiada wejście do budynku. Zatem wysokość spornych budynków wynosi 17,40 m, podczas gdy plan miejscowy dopuszcza maksymalną wysokość zabudowy do 15,50 m.
