Obecnie obowiązuje zasada, zgodnie z którą budynki i obiekty trwale związane z gruntem stanowią część składową nieruchomości gruntowej i nie mogą mieć odrębnego właściciela. W praktyce ogranicza to realizację wielu projektów, utrudnia pozyskiwanie finansowania oraz komplikuje wpisy w księgach wieczystych.
Projekt ustawy wprowadza nową instytucję prawną, czyli odrębną własność obiektów budowlanych (OWOB). Dzięki temu wybrane obiekty infrastrukturalne będą mogły funkcjonować jako samodzielny przedmiot własności, niezależnie od gruntu, na którym się znajdują. Rozwiązanie to umożliwi m.in. realizację inwestycji nad torami kolejowymi czy tunelami drogowymi.
Rozwiązanie zostało stworzone z myślą o gęsto zurbanizowanych obszarach miejskich, które wymagają łączenia wielu funkcji na jednym terenie. Obecne rozwiązania architektoniczne i techniczne pozwalają na umiejscowienie infrastruktury komunikacyjnej pod istniejącą bądź planowaną zabudową (czego przykładem jest Centrum Nauki Kopernik czy teren nad tunelem kolei średnicowej w Warszawie). Projekt odpowiada zatem na dostrzeżone trudności ze znalezieniem adekwatnej formy prawnej dla przedsięwzięć na, nad lub pod powierzchnią gruntu – zwłaszcza gdy inwestorowi nie przysługuje do niego trwały tytuł prawny.
Nowa ustawa umożliwi przede wszystkim samodzielny obrót obiektem w oderwaniu od gruntu, który pozostanie przy dotychczasowym właścicielu. Na tak wyodrębnionym obiekcie będzie można ustanawiać ograniczone prawa rzeczowe, w tym hipotekę, co znacznie ułatwi inwestorom pozyskiwanie finansowania.
Projekt zakłada, że odrębna własność obiektu budowlanego będzie mogła powstać:
• na podstawie porozumienia między inwestorem a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu,
• w wyniku jednostronnej decyzji właściciela gruntu,
• na podstawie decyzji administracyjnej – w przypadku inwestycji celu publicznego.
Warunkiem powstania tego prawa będzie oddanie obiektu do użytkowania. Ustawa określi również, kto będzie uprawniony do ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych, procedurę jej ustanawiania, właściwość organów administracji publicznej w tym zakresie, zasady zakładania ksiąg wieczystych dla takich obiektów.
Projekt przewiduje także nowy rodzaj służebności. Dzięki niej właściciel obiektu będzie miał zapewniony do niego dostęp m.in. w celu utrzymania, naprawy, eksploatacji lub rozbiórki.
